深圳速冻的天气并未冷却购房者的热情，投资客今年蜂拥而入深圳楼市。11月最后一个周末全市入市房源约3000套，超过7000个购房者参与了购房排号摇号，相关项目开发企业负责人透露，部分新盘的投资客比例高达九成。而深圳链家市场研究中心的一项最新数据显示，二手房买方市场的投资客比例已经从2010年的9.2%大涨至26.4%。

投资客比例都大增

深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，11月深圳新建商品住房每平方米成交均价已达到44761元，同比上涨68.7%，继续领涨全国。无论是新房还是二手房市场，在深圳房价一路高歌的大环境下，都吸引了大量投资客。

新房市场方面，深圳中原研究中心监测显示，2014年深圳一手房市场购房者需求中，投资需求占比在10%至15%之间。今年上半年深圳房地产市场成交火热，投资客也随之蜂拥入市，4月之后投资占比已经高达20%至25%，虽然6、7月份受股市大跌影响这一比例有所回落，但整体趋势依然走高，近4个月来一直维持在20%以上。

“现在整体市场的投资客比例较高，主要是因为大家对深圳房价上涨的预期增加。而由于此前深圳楼市新房成交有所回落，最近几个新盘入市价格比购房者预期或者周边在售项目要低，造成了近期新房投资客的比例回升。”深圳中原研究中心经理王飞向中国房地产报记者透露，最近深圳南山区某项目新开盘后发现，大部分购房者都是投资需求。

王飞表示，“9·30”新政后，深圳市场释放了大量改善型需求，加上投资客进入，导致深圳房价上涨。而更为夸张的是，目前的深圳投资客不仅是针对深圳本地楼市，东莞的临深片区如松山湖，部分楼盘的深圳购房群体比例也高达九成。

而在二手房方面，据深圳链家市场研究中心监测，2010年投资客占比仅为9.2%，随后缓慢上升，在2013年之前该比例还在15%以上，而到了2015年11月，这个数据已经上升至26.4%了，甚至个别月份达到30%。而今年9月开始，深圳市场还出现了新增二手房源中部分来自于投资客“转手出货”的情况。

“‘3·30’新政出台后，我以2.4万元每平方米买了龙华新区一处房子，结果周边出了新地王，现在已经涨到了4.4万元每平方米，根本没想到增值得几乎翻番了。”投资客陈先生对中国房地产报记者表示，“买房最重要的是多做功课，自己一开始想把闲钱投资房产，就算持有时间长也没关系，没想到看准区域、时点能赚这么多”。

“短炒”族比例翻倍增长

值得关注的是，目前深圳楼市存在大量的“短炒”群体。

“短炒”群体部分是因为借“房票”买房，迫切着卖房套现；还有的是因为前期房价大涨，目前已经获得超额收益，希望短期内资金入袋为安。

据深圳链家市场研究中心监测，今年买入又迅速卖出的“短炒”一族比例占到全部置业者的10%左右，一些热点区域甚至接近30%，而去年仅有3%~5%，这个现象在火爆的6、7月较为明显。

投资客刘小姐对中国房地产报记者表示，自己在4月初买入一套约200万元的房子，签约后房价立刻快速上涨，6月初交房时已经涨到250万至260万元，便选择果断套现，短短两月收益30%以上。

对此类投资客，深圳链家市场研究中心主任肖小平认为：“短炒非常考验实力和运气，如果前期没有做充足的市场调查而随手买进，按照目前卖房并不容易的情况，想在半年内套现也比较困难。”肖小平对中国房地产报记者坦言，短炒客是不太健康的投资行为，很多都不惜通过多方借贷，利用高杠杆资金凑齐首付，一旦信贷收紧，深圳房价涨幅慢或者不涨，对于资金紧张的投资客来说，将难以支撑。

投资客或推升房价

对于随行就市的投资客来说，在从上涨的深圳房价中获利的同时，也在推动着深圳房价持续上涨。

“由于深圳住房供应结构失衡的根本性原因，预计明年全年深圳新建商品房价格仍会保持10%左右的上涨。”深圳市房地产研究中心主任王锋对中国房地产报记者表示，深圳合理房价应该在3.6万~3.8万元/平方米之间。下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位，抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整，但第四季度开始又有所回暖。

“5年后深圳的房价有可能比北京的房价还高，”花样年控股董事局主席潘军在近日出席深圳论坛上表示，也特别看好深圳房价上涨空间。他认为今年地产的拐点不是周期性的，而是历史性的，国内一线城市房价仍会坚挺或上涨，三四线城市的房价则要保持谨慎态度。