·刚性需求及投资性需求共同发力令深圳住宅新房成交放量的同时，全年成交均价同比大幅增长39.4%至每平方米33,426元，领涨全国；

·尽管面临偶发性因素弱化的预期，但长期以来的供需矛盾叠加“去库存”周期带来的政策宽松预期，2016年深圳楼市料将理性走高；

·金融、科技类企业旺盛的办公需求支撑深圳甲级写字楼租金同比增长7.9%至每月每平方米254.2元，增幅较上年趋缓；

·新增供应有限加之成熟区域优质购物中心经营情况良好，全市优质商业最优租金层的平均租金同比增长4.9%至每月每平方米928元；

·购物中心面临电商及未来集中供应的夹击，纷纷激活互动体验性业态以增强客户黏性；

·土地资源紧缺背景下深圳物流业趋于高端化，产业发展为优质物流设施带来持续旺盛需求。

深圳，2016年1月5日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天对2015年深圳房地产市场特点进行了全方位、深层次解读，并对深圳接下来市场走向进行预判。

内外因素叠加助推深圳楼市量价齐升

2015年，楼市宽松政策相继出台，令仍处于限购中的深圳楼市如沐春风，市场预期持续提升。与此同时，全年住宅批准预售面积比上年同期大幅增长28.0%至696.1万平方米，创下2007年以来新高。政策宽松及供应放量的刺激之下，需求端也急剧升温，除首套自住需求及改善性需求持续释放外，短期性因素也使得投资性需求加速入市——上半年股市财富效应令到市民短期购买力显著增强，购房换房需求快速增长；“互联网+”等创新政策的引导下创业环境的优化促使大批新富阶层脱颖而出，纷纷将大量资产投入到楼市中；同时深圳楼市豪宅化也吸引了部分内地、港澳台及海外人士等外来置业者前来投资。在多元化购房需求支撑下，全年深圳一手住宅成交量同比大幅增长65.2%至665.9万平方米。

多元化购房需求更成就了2015年深圳房价的攀升，全年一手住宅成交均价达每平方米33,426元，同比大幅增长39.4%，领涨全国。从区域来看，房价呈现由点及面的普涨态势：在热点区域房价率先拔高后，南山、福田、罗湖等中心城区呈现全面豪宅化趋势，其后涨价范围更扩展至全市，外围所谓的价格洼地也开始借助于轨道交通等利好纷纷开启补涨之路。对于深圳房价大幅上涨的原因，戴德梁行大中华区副总裁，华南及华西区董事总经理程家龙先生认为，除了受土地资源紧缺造成的供需矛盾等内部因素影响外，跟市场预期抬升带来的投资性需求急剧增长不无关系。此外，产业结构持续优化、经济活力不断释放、人口结构年轻化、城市规划利好以及房企回归一线战略等外部因素也成为了楼市上涨的助推器。

除新房市场外，二手房市场表现同样抢眼。改善性需求及投资性需求的释放令深圳全年二手住宅成交量达到了1,063.8万平方米，为上年的两倍之多，略逊于2009年。在坚挺的市场信心支撑下，二手住宅价格也大幅走高，戴德梁行住宅价格指数显示，2015年中高端住宅售价同比上升达47.6%，带动租金价格也上升了25.0%。

长期供需矛盾仍将支撑2016年深圳楼市理性走高

“去库存”时代下，2016年全国层面有望出台进一步宽松政策，包括信贷及公积金政策进一步宽松、供应结构调整、开发企业融资渠道放宽、调降企业税费等等。在市场分化的大背景下，一线城市尤其是市场化程度较高的深圳，依然是开发商趋之若鹜的投资主战场——2015年包括信达地产、泰禾地产等在内的外地开发企业纷纷进驻深圳高价拿地，恒大、碧桂园、阳光城等房企则通过并购或参与旧改项目曲线进军深圳，短期内楼市上涨预期依然强烈，也带动刚性需求及投资性需求短期内对深圳楼市的市场信心。另一方面，近三年深圳较高的商品住宅新开工面积料将令楼市供需紧张的局面短期内有所缓解而刺激成交的放大，但稀缺的土地资源仍会是影响深圳楼市的长期因素。

考虑到当前经济环境及美国加息影响，2016年股市大涨预期弱化，股市财富效应对楼市影响力料将不及去年，同时人民币贬值预期令外来资金的投资回报减少。并且，经过去年大涨，当前房价已处高位，投资门槛提升，投资决策或更趋于理性；经济疲软也令到创业群体面临市场压力，个人财富增值速度减缓，其对楼市的支撑力或将不及去年。基于此，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端女士认为，在种种可预见及不确定性风险制约下，楼市再次暴涨的可能性较低。但考虑到深圳长期以来的供需矛盾，以及包括城市价值提升、土地成本高企、城市更新等众多长期性因素的支撑，加之“去库存”时代带来的政策宽松预期，2016年深圳楼市料将理性走高。

金融类企业旺盛需求带动深圳甲级写字楼租金持续走高

2015年，23.8万平方米的新增供应令全市的甲级写字楼的存量增加至275万平方米。新增供应及存量物业的消化带动全年甲级写字楼吸纳量同比增长22.5%至20.7万平方米的同时，全市甲级写字楼空置率被小幅拉高0.8个百分点至5.2%。在持续旺盛的需求支撑下，深圳甲级写字楼的租金也不断走高，全年平均租金达到每月每平方米254.2元，同比增长7.9%。

从行业需求来看，金融类企业在甲级写字楼市场中一枝独秀。从2015年的新增需求来看，金融类企业办公占用面积比例达到了69.7%，相比去年提高了6.9个百分点，远高于其他行业。究其原因，除了产业结构调整下金融类企业数量增多带来的旺盛需求外，前海注册金融类企业办公物业需求外溢以及福田CBD金融总部大楼入市带来的行业集聚效应也是其背后重要推手。而在甲级写字楼租金持续上涨带来的成本压力下，科技类企业呈现出向科技园区及高新技术产业带聚集的趋势，新增需求中科技类企业办公占用面积比例较去年下降5个百分点至8.7%。除此之外，包括管理咨询、律师及会计师事务所、建筑设计等在内的咨询顾问类公司对甲级写字楼租赁需求较为稳定，房地产、贸易、物流等企业占比较小。

除此之外，深圳办公楼交投同样保持高活跃度。在京基滨河时代( 详情 图库 团购 点评)广场、卓越前海壹号、前海卓越时代广场、荣超金融大厦等优质办公物业入市的刺激下，全年深圳一二手写字楼成交达76.5万平方米，同比大幅增长94.8%。受深圳经济活力不断释放、营商环境日益提升的吸引，众多企业争相在深圳设置总部，写字楼市场大宗交易频现，其中更以自用为主要目的的大宗买卖居多，如上海银行和赛菲尔珠宝以15亿元购得深业上城( 详情 图库 团购 点评 )T210个整层；玉山银行以6.6亿元购得卓越前海壹号5个整层等。

对于接下来市场走向，张晓端女士认为，2016年深圳市有望迎来众多甲级写字楼项目入市，226万平方米的可见供应量料将进一步拉高全市甲级写字楼空置率水平。但考虑到超过六成的项目为企业总部物业，业主的议价能力较强，对项目租赁进度具备一定程度的承受力；另一方面，总部企业在项目进度把控方面经验有限，令项目延期入市的概率提高，实际供应量或低于预期。再结合项目入市的节点，预计在2016年初，租金水平还将维持稳中微升的状况，项目陆续供应对市场的集中影响料将体现在下半年——而全年来看虽受供应压力，甲级写字楼租金仍有望趋于平缓。

购物中心借助互动体验性业态以增强客户黏性

截至2015年年底，深圳市优质商业项目存量达到238.5万平方米，由于新增供应有限加之成熟区域优质购物中心经营情况良好，2015年全市优质商业最优租金层的平均租金同比增长4.9%至每月每平方米928元。

尽管整体面临电商快速发展带来的冲击，但实体商业仍具备其特有的先天性优势。为避开在价格、便捷性等方面与电商的直接竞争，强化自身在客户体验、品牌度等方面的优势，各购物中心纷纷通过业态调整，强化互动体验以增强客户黏性。其中尤以餐饮业态调整最为频繁，通过大力引进融合“艺术、人文、自然”等多种元素的新食艺商家品牌来获得差异化发展；科技体验品牌也如雨后春笋般兴起，同时智能生活体验馆也加速在购物中心中落地，除销售新奇、酷炫的科技产品外，还提供线下客服、技术展示等配套服务。此外，创意生活及家居品牌也开始出现在购物中心中，为顾客带来了多元化的互动体验。

在营销推广方面，张晓端认为，与以往单纯以打折促销为特点的价格战有所不同，各商场也将更加注重消费者体验，促成品牌之间的跨界互动，推出融合文化、生态、科技、娱乐等多元化元素的主题性活动来吸引客群。此外，购物中心还将继续应用精准微定位、社交互动及智能停车等众多科技手段并联合“互联网+”平台为顾客带来更加智能化、便捷化的移动购物体验，进一步增强客户黏性。

同时戴德梁行华南区商业地产部董事黄伟伦先生表示，考虑到整体经济环境不乐观的影响，预计传统零售业依然存在持续下滑的风险。但物业供应方面，未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近200万平方米，其中超过六成的项目体量在10万平方米以上，竞争压力之下项目本身的招商运营管理以及如何打造差异化成为摆在开发企业面前的难题。可以预见的是，伴随众多大型购物中心和社区型商业项目的陆续入市，外围区域优质商业匮乏的境况将得到进一步改观，但市场培育期较低的租金或将拉低全市商业项目整体租金水平。而另一方面，在成熟的商业氛围及充裕的消费人流的支撑下，核心商圈内优质商业项目空置率料将保持在较低水平。

深圳物流业高端化趋势显现

伴随可建设用地逐年减少，在紧缺的土地资源制约下，近年来深圳仓储物流用地供应寥寥，致使仓储物业匮乏，其中高端物流设施也更多地依赖于对现有仓储物业的改造升级。而作为世界第三大集装箱港口，深圳港影响力与日俱增，包括航运物流、冷链物流、综合第三方物流、供应链管理等在内的高端物流业保持快速增长，对优质物流设施的需求也愈加迫切。与此同时，依托于电子商务的快递业不断扩张，同时为提升其服务内容及品质，快递企业纷纷涉足高端物流领域。初期阶段以保税仓储、跨境电商服务等功能为主的南油集团W6的开仓运作在为全市带来99,546平方米的新增供应的同时，全市优质物流设施的平均空置率仅为5.6%。整体上供不应求的局面也使得2015年优质物流设施租金同比增长4.6%至每月每平方米43.9元。

跨境电商对优质物流设施的支撑作用不可小觑。自2013年跨境电子商务试点以来，跨境电商在深圳得到了快速发展，伴随2015年前海蛇口纳入广东自贸区以及深圳跨境电商试点通过国家验收，这一趋势更加明显，其中尤以位于自贸区内的蛇口网谷和深国际西部物流园两家电子商务示范基地为甚。南油集团W6首批入驻的企业中也有3家企业为享有自贸区前海蛇口片区政策下的跨境电商服务企业。考虑到高端物流在跨境电商中扮演着重要角色，因此，迅猛发展的跨境电商也为其载体优质物流设施带来了稳定可持续的需求。