2016年7月，歌伦资本总裁黄超接受了关于海外资产投资方向的专访。黄超先生早年毕业于中国人民大学，其管理的歌伦资本国际团队先后调研了纽约、旧金山、洛杉矶、迈阿密等近20个美国城市的房地产市场情况，针对6大主流业态进行了深入的研究，歌伦资本也是国内为数不多真正走出去参与国际化地产项目投资与运营的独立资产管理人。歌伦资本在美国不良资产与地产综合运营的投资管理中，取得了年化12-20%的内部回报，成为了近年来海外实业投资收益最为丰厚的管理人之一。歌伦资本与股东及合作伙伴在大洛杉矶地区已经进行了公寓、酒店、商业的综合体一级开发，也获得了投资人的高度认可。

针对于海外资产配置与投资，黄超先生做出了如下解答。

如何看待当前经济形势？

黄超：

目 前，中国的M2数据在过去的15年中膨胀了近10倍，是造成过去10年来房价稳步上涨的货币基础，但2016年二季度开始，一线城市销售额全线下跌。歌伦 资本预计2016下半年全球货币将持续宽松，其中中国央行将会考虑1-2次降准与1-2次降息，同时2016下半年-2017上半年国内地产可能进入调整 期。参考目前趋势，人民币贬值的速度与程度可能还会加剧，配置海外资产尤其是作为人民币主要对手的美元，应该当下较为稳妥的投资选择。

根 据歌伦资本同中国经济景气指数研究中心研究的结果，未来20年内，中高净值家庭会有20.6%的资金配置到海外资产，从总量上测算不低于1.37万亿人民 币。如此庞大的规模势必会进一步催生海外资产尤其是美国地产的持续上涨与人民币进一步贬值的预期。中国人相对全球其他国家正越来越富裕，配置海外，分散国 内风险，实现资产增值，

未来国内走势，保汇率，保房价？

黄超：

2015年 人民币累计贬值接近6%，2016年上半年末，三天时间人民币贬值超过2%，这是不争的事实。近期，传闻监管机构可能会在未来借鉴日本放任房价下跌、保证 日元汇率模式，以及俄罗斯的维持国内资产价格、放任汇率贬值的模式。我个人认为不存在保什么的问题，政府会在两者之间有所权衡，但总体上看适度保资产价 格、默许汇率每年在一定幅度内持续贬值，可能是未来5年内国内经济的核心趋势。

海外应该如何配置？

黄超：

海 外资产配置其实大家谈了很多年，因为海外固定收益类资产政策风险比较高（如希腊、意大利、西班牙银行及政府债券）所以目前看，资产类投资与权益类投资是主 流趋势，但PE基金都在中国淘金，其实海外PE的利润空间也十分有限。剩下的资产类投资，我觉得首先应该是美国地产，从我们的研究结果看，过去的20年 里，相对于美国三大股指，以及以收取固定回报为主的Reits（房地产信托投资基金），直接配置在海外地产的基金在同样风险波动条件下，收益相对合理。当 然如果能获得当地不良资产（特指因个人贷款按揭违约的房产）处置机会，收益也会更加可观。

如何获得稳定收益？

黄超：

歌 伦资本的风格较为谨慎，不愿意考虑追涨，纽约，旧金山这样的城市，租售比的中位数基本在1:350到1:400，意味着不考虑税收、费用支出，至少要 400个月才能回收全部投资，息税后的内部净回报率不到2%，单纯从投资角度意义不大。对标北京租售比差不多是1:640，这个难度更高。

目 前歌伦资本投资的标的，主要考量在一些租售比1:100也就是内部回报率年化5%-6%或者更高的地区，我们可以把这种资产作为2012年以前国内信托产 品的方式来配置，回报率稳定，且本金损失可能不大，因为这些地区的房价基本处于美国2007年高点的50%左右。但现在旧金山的房价已经接近甚至一度超过 2007年高点了，纽约也是紧随其后。

举 个例子，大家都关心美国东西海岸的几个大区域，其实佛罗里达州全州的GDP已经接近墨西哥全国，大概是1.1万亿美元，全美第三，全球第16大经济体，而 且这里面有些地区的人口流入速度据全美前三名。这样的区域房价只有旧金山的25-30%。租金是纽约或者旧金山同样价格房产的3倍。我们认为这样的资产是 很好的机会。

在 这样的机会里面，我们深入挖掘，从当地07年危机遗留的违约房产，也就是国内所说的不良资产中入手，通过处置这些不良资产，获得了大概10-20%的一次 性溢价收益，再加上美元未来几年每年固定增值的4-6%与固定的租金回报，我们认为这样的项目普遍回报率不会低于8%。这样的投资其实完全可以比肩当年 2012年国内的信托产品，且风险极低，而国内想找到非常优质的信托产品已经很难了。