“半年多前，最热门的楼盘，怕抢购的人太多，要偷偷躲起来开盘。现在，也有楼盘要悄悄卖房，因为想大幅度降价。”结束国庆假期的繁忙工作，一名卖房经纪人感慨楼市行情转变得太快。

刚刚过去的国庆“十一”假期被房企寄予厚望，种类繁多的降价打折、抽奖营销、美食游戏活动，在全国各地的售楼处一一铺开。

在江苏苏州，黄金周大幅度降价跑量是各楼盘之间心照不宣的事情，但为了躲避约谈和老业主闹事，却演变成了一次次“地下游击战”；在浙江宁波，楼盘之间打起了美食擂台，蒙古烤全羊和英式下午茶轮番登场；在山东烟台，开发商操持起千人相亲派对，相亲成功后买房，送万元蜜月旅行基金。

今年的国庆黄金周，楼盘降价几十万已经不是稀奇事。苏州的中南春风南岸项目三期，拿地楼面价1.6万元/平方米，精装修后仅卖1.6万-1.7万元/平方米，一套房子比一期售价降了100多万元。

即便开发商如此卖力，今年“十一”整体楼市成交数据表现却仍然不佳。中指研究院重点监测的城市新房成交面积，较去年同期下降33%。北上广深四大一线城市成交规模尚能持平，二三四线代表城市成交量均大跌四成。

精装新房卖出楼板价

“从8点开始，紧急加推，3个小时后准时结束，这个消息不可以发朋友圈，一旦被发现就不准参与买这批房源。”国庆期间，苏州不少中介经纪人都收到这样的微信，带客户去买房子像是在打地下游击战。

之所以偷摸卖房，原因是国庆期间苏州的新盘降价大战已经白热化。在此之前，部分降幅过高的楼盘已经被约谈，且屡遭前期业主的投诉。

然而房企不愿错过国庆假期这个绝佳的促销机会。在楼市下行和资金链压力下，苏州的新房价格底线一再被突破，有业内人士形容国庆期间苏州的楼盘都“杀疯了”。

位于苏州高新区浒关的中南春风南岸项目，不是简单地“打骨折”价，而是精装修新房卖出了楼板价，开发商即使血亏也要出货。

2019年苏州楼市火热，以江苏为大本营的房企中南置地以18亿元摘得苏州浒墅关一地块，溢价率达到45%，楼面价为1.60万元/平方米，后被中南打造为春风南岸项目，销许备案价在2.5万元/平方米左右。

今年国庆期间，苏州中南春风南岸三期悄悄卖起了数十套特价房，精装修带中央空调和地暖，只要购房者能在国庆七天假期内付全款，均价只需1.6万-1.7万元/平方米，而周边其他竞品项目价格仍在2.2万元-2.5万元/平方米。

随着假期结束，中南置地卖完了这批特价房，悄悄结束了国庆特惠，但是前期业主却出现了强烈反应。

“苏州人都知道了，中南的折扣是最低的，国庆期间我收到了不少亲友的‘关心’。”一名业主沮丧地称，他购买了中南春风南岸一期的房子，相比三期多花了100多万元，他称部分业主已经萌生退房想法。

在苏州市政府主办的“寒山闻钟”网络论坛上，要求政府打击楼盘恶意降价成了被热烈讨论的话题，中南春风南岸则成为被前期业主投诉最多的项目之一。

“中南春风南岸屡次恶意降价，周边二手房还要卖吗？以后谁还敢买房子？”一名网友在论坛上对政府相关部门发问。此外，中南春风南岸亏本卖房，也让不少前期业主产生对未来烂尾风险的担忧。

“你以为便宜了100万抢到一套房子，也有可能只是买了一张图纸。”一名业主表示。

这种大降价在国庆新房市场中不是个例。苏州多名业主反映，前段时间买完房不到一个月，国庆期间售楼处就推出85折、75折或是以“工抵房”“员工清退房”为名义的大促销，同楼层、同户型房子一下子降价几十万。国庆期间的附赠礼品也是眼花缭乱，比如砸金蛋中奖率100%、送电动车、送20年车位使用权、送iPhone13等。

“苏州今年楼市下行非常明显，开发商拖到第四季度压力只会更大，接下来全城还有30几个新盘要开，不赶紧打折促销还能怎么办？”苏州一名房地产业内人士对第一财经称。

对于老业主反对楼盘降价，很多苏州市民也并不认同。“谁规定房子只能涨价不能降价，如果开发商不能及时回款，导致资金链断裂，楼盘烂尾风险不是更大？”苏州一名市民表示。

楼盘营销活动全面铺开

不止是苏州，今年的“金九银十”，在全国各地都有类似情况发生，开发商为了卖房动各种脑筋，内卷严重。

过去房子较好卖的江浙沪，下半年楼市迅速转凉，降价销售成为主流。

在苏州隔壁无锡，这个“十一”长假期间，几乎所有开发商都在拼命打折。旭辉、金辉、美的、雅居乐等房企旗下楼盘均有5万-40万不等的降价，这样的折扣力度在无锡市场上非常罕见。

浙江宁波的开发商们为了吸引购房者，30多个楼盘在国庆期间推出案场活动，比如一楼盘请吃大闸蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等，另一家楼盘则推出中式茶点、日本美食、英伦下午茶、法式甜品，还有楼盘推出意大利冰淇淋、德国烤肠、韩式料理，各家仿佛在打美食擂台赛。

即便如此，宁波购房者的观望情绪浓厚。一名宁波房地产业内人士告诉第一财经，不少房企目前已经迅速加大渠道分销力度，部分项目给到的佣金费率翻倍，有的高达十多万一套。此外，不仅购房者有礼品可拿，卖掉房子的经纪人也能获得新款手机、金条等奖品。

在山东此前楼市行情较好的青岛、烟台，“金九银十”期间，开发商也在抓紧降价促销，但是新房销售十分冷清。烟台一楼盘为了聚集人气，甚至举办了“千人相亲派对”，宣称只要在“十一”期间相亲成功并购置婚房，就能获得万元蜜月旅行基金——为了卖房开发商简直操碎了心。

新房不好卖，二三线城市“首付分期”又重现江湖，在惠州、无锡、苏州等城市，“零首付”“送首付”“首付9.9万元”等宣传已经出现。

而上海、杭州这两个过去新楼盘最不愁客源的城市，如今楼市热度也明显下去了，虽然不至于要大幅降价促销，但不少热门盘都没有达到预期。

“今年上海国庆楼市只能用平平无奇来形容。”一名新房经纪人对第一财经表示。

记者在国庆期间走访了位于上海普陀长风板块楼盘“沁和园”的认购现场。10月4日是该项目开启认购的第二天，上午10时，认购现场仅有4-5组客户在办理手续。另一项目滨江一品苑，位于浦东塘桥板块，认购现场也人迹寥寥。10月4日是该项目认购截止日，有购房者向记者表示，当日上午鲜少认购者前来。由于前期表现未达预计，沁和园的认购入围比（认购组数/准售房源套数）由早前的1.3提高至2，滨江一品苑认购入围比也被提高至了2.5。

过去一整年，买房子都是上海人最记挂的事情，但今年国庆期间，楼盘热度已经消退，上海市民选择了出游。多位受访专家提到，上海“十一”期间整体表现冷淡，与大部分市民外出游玩有关。

杭州楼市在9月也迎来转折点，中秋、国庆“双节”期间，郊区楼盘降价重现，流摇盘增多，板块分化加剧。不过，从全国范围来看，杭州只算是回调，还没出现明显的价格震荡。

在这些过去楼市最火热的地方，卖房已经变得如此艰难，更不用提三四线城市、小县城、东北以及中西部区域，在这些市场，开发商降价求生存更为普遍，而市场观望情绪也更为浓厚。

观望情绪下楼市维持低温

进入第四季度，叠加“十一”长假，房企进入了更加“鸡血”的状态，但是摆脱困境颇为不易。

在多家房企的内部文件中，都把国庆假期、第四季度的营销工作形容为“战役”、“攻坚战”等，不少房企组织举办“誓师大会”进行今年最后的动员，提出假期案场不打烊，全员奋战，带客、卖房指标被分摊到每一个员工头上，全员、全民营销的方案层出不穷。

然而市场并不买账。“中国楼市有一个怪圈，买涨不买跌。越是营销、降价，越是没人愿意买房。”一名华东房企高层表示。

尽管房企活动搞得如火如荼，但根据中指研究院数据，今年国庆假期，房地产市场延续低温态势。

10月1日-7日，中指研究院重点监测城市的新建商品住宅成交面积，较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足。一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。

一线城市中，北京在“十一”长假期间，新房累计成交15.74万平方米，涨幅较高，原因是多个项目在国庆假期前后集中开盘，其中不乏首批集中供地项目。而上海新房累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，市场表现非常平淡。深圳国庆期间新房累计成交10.99万平方米，较去年同期增长175%，原因是新房供应量大幅增加，但成交去化率却不及以往。

二线城市武汉新房成交8.82万平方米，较去年同期下降55%，市场热度明显下降，原因是购房者置业信心不足，购房者观望心态仍然比较浓厚，部分开发商为加速去化，均推出了特价房、工抵房等促销活动。青岛新房成交8.51万平方米，与去年同期基本持平，客户观望情绪基本形成，冷热不均仍是青岛楼市的基本面。

诸葛找房也认为，今年“十一”楼市新房成交表现略逊于去年同期，期间监测重点15城新房成交8026套，较去年十一假期下降15.6%。诸葛找房认为，近期以来从中央到地方楼市政策的收紧，加剧了购房者的观望心理，多种因素作用下，人们对楼市的关注度有所不足。

中指研究院认为，接下来的四季度整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，市场竞争或将更加激烈。

中原地产分析师张大伟表示，往年出现的长假三四线返乡置业潮，在今年国庆节期间毫无出现，三四线城市加速打折现象开始明显出现。他还表示，目前很多城市或明或暗的限跌政策，导致市场全面冰封。

“买房不再是一场和时间的赛跑。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称，一系列调控政策的叠加出台，确实使得购房者更加理性的看待买房这件事，购房者将更有把控地去选择房子。

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